Atualizado em 1º de outubro de 2026: corrigimos a descrição do lance mínimo do segundo leilão para refletir a redação da Lei 9.514/1997 dada pela Lei 14.711/2023 e o entendimento do STJ sobre preço vil.
Um dos maiores “travamentos” do mercado de leilões extrajudiciais era a regra que obrigava o segundo leilão da alienação fiduciária a ter como lance mínimo o valor integral da dívida (mais despesas e encargos). Em casos onde a dívida era maior que o valor do imóvel, o leilão nascia fadado ao fracasso. A Lei 14.711/2023, o Marco Legal das Garantias, mudou isso em parte: a dívida continua sendo o primeiro referencial, mas no regime geral o credor passou a poder aceitar lance de pelo menos metade da avaliação.
O fim do leilão “natimorto”
Antes, se um imóvel valia R$ 500 mil, mas a dívida acumulada era de R$ 700 mil, o segundo leilão exigia os R$ 700 mil. O resultado? Ninguém dava lance, o credor ficava com o imóvel e a manutenção dele, e a venda não acontecia.
Pela redação atual do art. 27, § 2º, da Lei 9.514/1997, o segundo leilão continua começando pelo valor integral da dívida, das despesas, dos seguros, dos encargos legais, dos tributos e do condomínio. Se nenhum lance alcançar esse valor, o credor pode aceitar, a seu exclusivo critério, lance de pelo menos metade do valor de avaliação. É uma opção do credor, não um novo lance mínimo automático.
O impacto para o credor e o arrematante
- Para o Credor: Ganha a opção de vender abaixo da dívida quando isso for melhor do que manter um ativo ilíquido e depreciando no balanço, sem ser obrigado a isso.
- Para o Arrematante: Quando o credor admite a alternativa, o segundo leilão pode ter disputa real em vez de ser uma formalidade sem lances.
- Para o Leiloeiro: Menos leilões negativos quando o credor usa a alternativa, e mais cuidado no edital para deixar a condição clara a quem dá o lance.
O que o leiloeiro deve observar no edital?
A regra ficou mais flexível e, por isso mesmo, pede um edital sem ambiguidade. É fundamental que ele especifique:
- O regime: se o contrato é financiamento da casa própria do devedor (art. 26-A, com regra própria, descrita abaixo) ou se segue o regime geral do art. 27.
- O lance mínimo e a condição: o valor da dívida com encargos e, se o credor admitir a alternativa, que lances entre a metade da avaliação e esse valor dependem do aceite dele.
- A regra do preço vil: nunca abaixo de 50% da avaliação. Pelo entendimento do STJ, esse piso vale mesmo quando o lance cobre a dívida inteira; abaixo dele, o arrematante pode ser chamado a complementar ou a arrematação pode ser desfeita.
- Os valores com data: o valor da dívida e o valor de avaliação, com a data de referência de cada um. O piso de 50% é calculado sobre a avaliação.
Exemplo prático: a liquidez na prática
Imagine um apartamento avaliado em R$ 400 mil, mas com uma dívida bancária de R$ 450 mil devido a juros acumulados.
- Antes da Lei 14.711/2023: o 2º leilão exigiria R$ 450 mil. O imóvel não seria vendido.
- Regime geral, hoje: o 2º leilão começa pelos R$ 450 mil. Se ninguém alcançar esse valor, o credor pode, se quiser, aceitar lance a partir de R$ 200 mil (50% da avaliação).
- Financiamento da casa própria (art. 26-A): o mínimo continua sendo os R$ 450 mil. Sem lance que alcance esse valor, a dívida é extinta e o credor fica com o imóvel.
Situação especial: alienação fiduciária residencial
O art. 26-A da Lei 9.514/1997 cria regra própria para o financiamento de aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor (exceto consórcio). Nesse caso, o segundo leilão exige o valor integral da dívida da alienação fiduciária mais antiga, com despesas e encargos, e a lei não prevê a alternativa dos 50% da avaliação. Se não houver lance que alcance esse valor, a dívida é considerada extinta, com quitação recíproca, e o credor fica com a livre disponibilidade do imóvel. Antes de montar o edital, o leiloeiro deve confirmar com o credor em qual dos dois regimes o contrato está.
Fonte: Lei nº 9.514/1997, arts. 26-A e 27, na redação da Lei nº 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias); Código de Processo Civil (Art. 891 – Preço Vil); STJ, REsp 2.096.465/SP e AgInt no AREsp 2.165.101/PR.
Perguntas Frequentes
Qual é o lance mínimo no segundo leilão?
Na alienação fiduciária de imóvel, o lance mínimo do segundo leilão é o valor integral da dívida com despesas e encargos. No regime geral, se ninguém alcançar esse valor, o credor pode aceitar, a seu critério, lance de pelo menos metade da avaliação. Em qualquer caso, vale o que estiver no edital.
Na alienação fiduciária residencial vale a mesma regra?
Não. No financiamento da casa própria do devedor (art. 26-A da Lei 9.514/1997), o segundo leilão exige o valor da dívida, sem a alternativa dos 50%. Sem lance que alcance esse valor, a dívida é extinta e o credor fica com o imóvel.
O que o edital precisa trazer sobre o lance mínimo?
O regime do contrato, o valor da dívida, o valor de avaliação com a data de referência e, se o credor admitir a alternativa, a condição de aceite para lances abaixo da dívida. Edital que informa apenas o número, sem dizer de onde ele veio, é o que gera contestação depois do martelo.
Este texto descreve a norma e não substitui orientação jurídica. Para o caso concreto, consulte o advogado que acompanha o processo.
