Um dos maiores "travamentos" do mercado de leilões extrajudiciais era a regra que obrigava o segundo leilão a ter como lance mínimo o valor integral da dívida (mais despesas e encargos). Em casos onde a dívida era maior que o valor do imóvel, o leilão nascia fadado ao fracasso. Com as atualizações consolidadas em 2026, o cenário mudou, o referencial agora é o valor de mercado, trazendo o pragmatismo econômico para o centro da disputa.
O fim do leilão "natimorto"
Antes, se um imóvel valia R$ 500 mil, mas a dívida acumulada era de R$ 700 mil, o segundo leilão exigia os R$ 700 mil. O resultado? Ninguém dava lance, o credor ficava com o prejuízo da manutenção do bem e o devedor continuava insolvente. A nova diretriz permite que, frustrado o primeiro leilão (pelo valor de avaliação), o segundo ocorra com base no valor de mercado, geralmente aceitando-se até 50% da avaliação, conforme as regras gerais de execução.
O impacto para o credor e o arrematante
- Para o Credor: Acelera a recuperação do capital. É melhor vender o bem pelo valor de mercado rapidamente do que manter um ativo ilíquido e depreciando no balanço da instituição.
- Para o Arrematante: Cria oportunidades reais de investimento. O segundo leilão deixa de ser uma formalidade burocrática e passa a ser o momento de maior competitividade e lances reais.
- Para o Leiloeiro: Reduz drasticamente o índice de leilões negativos, aumentando a taxa de sucesso e, consequentemente, o giro de comissões.
O que o leiloeiro deve observar no edital?
Apesar da flexibilidade, o leiloeiro deve ter cautela jurídica. É fundamental que o edital especifique:
- A Origem do Valor: Indicar claramente que o valor de 2º leilão segue o critério de mercado/avaliação e não puramente o saldo devedor.
- A Regra do Preço Vil: Respeitar o limite de 50% (salvo disposição contrária em contrato ou decisão judicial) para evitar pedidos de anulação posteriores.
- Transparência nas Contas: O edital deve informar o valor da dívida apenas para fins de direito de preferência ou purgação da mora, separando-o claramente do valor do lance mínimo de venda.
Exemplo prático: a liquidez na prática
Imagine um apartamento avaliado em R$ 400 mil, mas com uma dívida bancária de R$ 450 mil devido a juros acumulados.
- Pela regra antiga: O 2º leilão exigiria R$ 450 mil. O imóvel não seria vendido.
- Pela regra de 2026: O 2º leilão pode aceitar lances a partir de R$ 200 mil (50% da avaliação). A disputa provavelmente elevará o preço para próximo dos R$ 350 mil, garantindo a venda e o encerramento do processo.
Situação especial: alienação fiduciária residencial
É importante lembrar que para imóveis residenciais financiados pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), ainda existem regramentos específicos sobre a quitação da dívida pelo valor da venda. O leiloeiro deve sempre conferir se a natureza da dívida permite a aplicação da regra geral de mercado ou se exige o rito estrito da Lei 9.514/97.
Fonte: Lei nº 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias), Código de Processo Civil (Art. 891 - Preço Vil) e Jurisprudência do STJ sobre liquidez nas execuções.