O cenário dos leilões judiciais em 2026 consolidou uma mudança de mentalidade: o foco total na efetividade da execução. Se antes um leilão sem interessados resultava no retorno imediato dos autos ao arquivo, gerando frustração para o credor e trabalho acumulado para o Judiciário, as regras atuais fortalecem a Venda Direta como a solução mestre para a liquidez.
O que é a venda direta estendida?
Caso o primeiro e o segundo leilões terminem sem lances (negativos), o juiz pode autorizar que o bem permaneça disponível para venda direta por um prazo de até 180 dias. Durante esse período, o leiloeiro deixa de ser apenas o condutor do pregão e passa a atuar como um intermediador ou corretor especializado, utilizando sua plataforma e base de clientes para encontrar um comprador interessado.
Vantagens para o leiloeiro e para o juízo
- Redução da Burocracia: Evita a necessidade de republicação constante de editais e novas designações de datas de leilão.
- Manutenção da Comissão: O leiloeiro garante sua remuneração (taxa de intermediação/corretagem) mesmo fora do ambiente de disputa de lances, desde que concretize a venda.
- Preservação do Valor: Diferente de um novo leilão que poderia exigir descontos ainda maiores, a venda direta permite uma negociação mais consultiva dentro dos parâmetros fixados pelo juiz.
Como o leiloeiro deve atuar nessa modalidade?
Neste novo rito, a proatividade é a palavra de ordem. O leiloeiro deve transformar sua plataforma em um "marketplace" de oportunidades pós-leilão. É que você permita a recepção de propostas de forma transparente, submetendo-as ao juízo imediatamente após o recebimento.
Dica prática: a regra do "primeiro que chegar"
Na venda direta, geralmente prevalece a primeira proposta que atingir o valor mínimo estipulado em edital. Por isso, mantenha o imóvel em destaque no seu site mesmo após o leilão negativo, sinalizando-o como "Disponível para Venda Direta". Isso atrai investidores que perderam o prazo do leilão ou que estavam aguardando uma oportunidade de negociação parcelada, muitas vezes permitida nesta fase.
Situação exemplo: o caso do imóvel comercial
Um galpão comercial foi a leilão e não recebeu lances por conta do cenário econômico momentâneo. Com a regra dos 180 dias, o leiloeiro utilizou sua rede de contatos e encontrou uma empresa de logística interessada 45 dias após o certame. A venda foi homologada diretamente pelo juiz, a execução foi satisfeita e o leiloeiro recebeu sua comissão integral pela intermediação, sem precisar reiniciar todo o processo do zero.
Fonte: Código de Processo Civil (Art. 879 e 880), Provimentos dos Tribunais de Justiça (Atualização 2026) e Lei 14.133/21 (subsidiária para alienações).