Com a reforma tributária, quem arremata imóvel em leilão judicial passou a ser, por lei, contribuinte do IBS e da CBS. A Lei Complementar 214/2025 diz isso no art. 263, inciso IV, e o ITBI continua existindo ao lado dos novos tributos. Para o leiloeiro, a consequência prática está no edital e no atendimento ao arrematante.
O tema ganhou um artigo de Marcia Pons, publicado no Migalhas em 02/10/2026 e lido por nós em 06/10/2026. A autora resume o efeito em uma frase: “deságio não é sinônimo de lucro”. Conferimos cada ponto deste texto no texto compilado da LC 214/2025, atualizado até a Lei Complementar 227, de 13 de janeiro de 2026.
O que a LC 214/2025 diz sobre a arrematação judicial?
O capítulo dos bens imóveis da LC 214/2025 vai do art. 251 ao art. 270. Dentro dele, o art. 263 lista quem são os contribuintes nas operações com imóveis, e o inciso IV inclui “o adquirente, no caso de adjudicação, remição e arrematação em leilão judicial de bem imóvel”. Na venda comum, o contribuinte é o alienante (inciso I). Na arrematação judicial, a lei desloca a figura para quem compra.
No leilão judicial, quem vende o bem não é um vendedor comum: é o executado, numa alienação que ele não escolheu fazer. A lei resolve isso apontando o adquirente. É essa a novidade que o artigo do Migalhas destaca: até aqui, a análise tributária de quem arremata se concentrava quase toda no ITBI.
Redutor de ajuste: por que dois lances iguais podem ter contas diferentes
O § 1º do art. 263 diz como essa operação é tratada, e o critério é a existência de redutor de ajuste vinculado ao imóvel. Se houver redutor, a arrematação “será tributada como alienação realizada por contribuinte do regime regular do IBS e da CBS” (inciso I). Se não houver, ela “será tratada como alienação realizada por não contribuinte do regime regular” (inciso II).
O redutor de ajuste é um valor ligado a cada imóvel que serve para reduzir a base de cálculo do IBS e da CBS na alienação (art. 257, § 1º). Ele não existe para todo imóvel: pelo caput do art. 257, ele será vinculado, “a partir de 1º de janeiro de 2027”, a cada imóvel “de propriedade de contribuinte sujeito ao regime regular”. Na prática, a resposta depende de quem é o dono do imóvel levado a leilão e do histórico do bem.
É por isso que, como observa o artigo, dois imóveis arrematados pelo mesmo valor podem ter consequências tributárias diferentes. O lance continua sendo o centro da disputa, mas deixa de ser a única referência para o arrematante calcular o custo da aquisição.
A regra já chegou ao regulamento. O Decreto 12.955, de 29/04/2026, que regulamenta a CBS, repete no art. 381 o mesmo desenho da lei: o adquirente é contribuinte na arrematação judicial de imóvel, e o tratamento depende de haver ou não redutor de ajuste vinculado ao bem.
Leilão judicial e leilão de alienação fiduciária não são a mesma coisa
A regra do art. 263, IV, fala em “arrematação em leilão judicial”. O leilão extrajudicial que se segue à consolidação da propriedade fiduciária, comum nos imóveis retomados por bancos, não está nesse inciso. Nesse caso quem aliena é o credor que consolidou a propriedade, e o próprio capítulo traz regra específica: o § 9º do art. 252 remete ao art. 200 da lei quando o imóvel dado em garantia é alienado por credor sujeito ao regime específico dos serviços financeiros.
A tabela resume o que cada dispositivo diz, sem entrar no cálculo, que depende do caso concreto.
| Situação | Quem a lei aponta | Onde está |
|---|---|---|
| Venda comum de imóvel | o alienante | art. 263, I |
| Adjudicação, remição e arrematação em leilão judicial | o adquirente | art. 263, IV |
| Arrematação judicial de imóvel com redutor de ajuste | tributada como alienação por contribuinte do regime regular | art. 263, § 1º, I |
| Arrematação judicial de imóvel sem redutor de ajuste | tratada como alienação por não contribuinte do regime regular | art. 263, § 1º, II |
| Imóvel em garantia consolidado e alienado por credor do regime financeiro | remete ao regime dos serviços financeiros | art. 252, § 9º |
| ITBI | continua existindo; a base de cálculo não muda | art. 4º, § 5º, II |
A distinção entre os regimes judicial e extrajudicial já aparecia em outros temas, como mostramos no post sobre alienação fiduciária e risco ambiental. Na tributação ela volta a pesar.
O ITBI sai de cena?
Não. O art. 4º, § 5º, da LC 214/2025 diz que a incidência do IBS e da CBS “não altera a base de cálculo” do ITBI. Para quem arremata, o novo tributo se soma ao que já existia. Não troca um pelo outro.
Isso importa porque o arrematante costuma montar a conta somando lance, comissão do leiloeiro, ITBI, registro, débitos e eventual desocupação. A reforma acrescenta uma linha a essa conta, e o tamanho dela depende do enquadramento do imóvel, não só do valor do lance.
O que muda na operação do leiloeiro
Na arrematação judicial, o contribuinte que a lei aponta é o adquirente. Para quem conduz o leilão, a consequência mais imediata é de informação, e ela aparece em três pontos.
- Edital. A cláusula sobre tributos e despesas a cargo do arrematante costuma citar ITBI, registro e débitos. Com o art. 263, IV, o arrematante vai procurar ali menção aos novos tributos. A redação é do juízo e do comitente, mas a pergunta chega primeiro ao leiloeiro. O que já discutimos sobre descrição completa no edital vale também aqui.
- Página do lote. Como o tratamento muda entre leilão judicial e extrajudicial, deixar a modalidade explícita em cada lote ajuda o arrematante a procurar a regra certa. Informar quem é o proprietário, quando isso consta dos autos ou da matrícula, ajuda na mesma direção.
- Atendimento. Pergunta de imposto vai chegar ao suporte do leiloeiro. A resposta segura é apontar a norma e recomendar que o arrematante consulte o próprio assessor tributário antes do lance. Calcular o tributo por ele não é papel do leiloeiro.
Há ainda um efeito de calendário. O redutor de ajuste só passa a ser vinculado aos imóveis a partir de 1º/01/2027 (art. 257), e o art. 258 trata do valor inicial dos imóveis de contribuintes existentes em 31/12/2026. Ou seja, os leilões de 2027 em diante vão conviver com imóveis que têm e que não têm redutor, e essa diferença tende a aparecer nas perguntas de quem arremata com frequência.
Também vale lembrar o art. 251, § 1º: a pessoa física passa a ser contribuinte do regime regular, por exemplo, quando aliena mais de três imóveis distintos no ano-calendário anterior. Isso afeta o arrematante recorrente que compra para revender. Não afeta a condução do leilão, mas explica por que esse público vai fazer mais perguntas.
Leilão judicial eletrônico também está no centro de outra mudança, a da PNAJ, cuja vigência foi adiada para 16/02/2027 e cuja obrigatoriedade depende de um ato de homologação que ainda não saiu. As duas agendas correm em paralelo, e o que fica fora da PNAJ está no nosso post sobre o que a PNAJ não alcança. A SPDL atende leiloeiros em todas as modalidades e acompanha a regulamentação das duas frentes.
Perguntas frequentes
Quem paga IBS e CBS na arrematação de imóvel em leilão judicial?
Pelo art. 263, inciso IV, da LC 214/2025, o contribuinte é o adquirente, no caso de adjudicação, remição e arrematação em leilão judicial de bem imóvel.
O ITBI deixa de existir na arrematação?
Não. O art. 4º, § 5º, da LC 214/2025 diz que a incidência do IBS e da CBS não altera a base de cálculo do ITBI. Os tributos convivem.
O que é o redutor de ajuste?
É um valor vinculado ao imóvel que reduz a base de cálculo do IBS e da CBS na alienação (art. 257, § 1º). Ele será vinculado a partir de 1º/01/2027 aos imóveis de contribuintes do regime regular, e sua existência muda o tratamento da arrematação judicial (art. 263, § 1º).
A regra do art. 263, IV, vale para o leilão de alienação fiduciária?
O inciso fala em arrematação em leilão judicial. Para o imóvel em garantia consolidado e alienado por credor do regime de serviços financeiros, o art. 252, § 9º, remete ao art. 200 da mesma lei.
Quando o redutor de ajuste começa a valer?
Pelo caput do art. 257, o redutor de ajuste será vinculado aos imóveis a partir de 1º de janeiro de 2027. O art. 258 define o valor inicial para os imóveis que estiverem no patrimônio do contribuinte em 31 de dezembro de 2026.
