Uma liminar de 18/09/2026 da 1ª Vara Cível de Rio Verde/GO suspendeu qualquer leilão de uma fazenda consolidada por alienação fiduciária porque as intimações do devedor tinham falhas: hora certa com retorno num sábado, certidão com o nome trocado e nenhum edital publicado. A decisão manda comunicar a suspensão ao leiloeiro, se houver um designado.
O caso é extrajudicial, o terreno em que o leiloeiro segue trabalhando com o próprio site e o próprio edital, e mostra uma coisa que costuma ficar fora da conversa sobre leilão de imóvel: a validade do pregão depende de atos que acontecem antes dele, no cartório, e que o leiloeiro raramente vê. A seguir, o que a decisão examinou, o que ela determinou e o que isso muda na rotina de quem conduz leilões da Lei 9.514/1997.
O que o juiz de Rio Verde decidiu
A reportagem do Migalhas publicada em 24/09/2026, lida em 28/09/2026, resume o caso: o juiz suspendeu os atos que poderiam levar ao leilão, à venda ou à transferência da fazenda depois de identificar inconsistências nas intimações feitas para a consolidação da propriedade fiduciária. A íntegra da decisão, assinada em 18/09/2026 no processo 5833134-40.2026.8.09.0137, está anexada à reportagem.
Trata-se de tutela de urgência concedida em parte, em cognição sumária. A decisão não cancela a averbação da consolidação, não declara a dívida inexigível e não se pronuncia sobre o saldo devedor. O que ela faz é congelar o estado do imóvel até que o procedimento de intimação seja esclarecido no contraditório. Nas palavras da própria decisão, a suspensão “é reversível”: se as intimações se mostrarem regulares, o procedimento pode prosseguir.
Mesmo sem leilão marcado, o juiz considerou o risco concreto. A decisão registra que o art. 27 da Lei 9.514/1997 prevê o prosseguimento dos atos de excussão em prazo reduzido e que uma alienação a terceiro poderia “multiplicar as relações jurídicas”. Em outras palavras: desfazer uma arrematação é muito mais difícil do que esperar.
Quais falhas de intimação a decisão apontou?
O art. 26 da Lei 9.514/1997 exige que o devedor, e o terceiro fiduciante quando houver, seja constituído em mora antes da consolidação. A decisão descreve o caminho: intimação pessoal; hora certa quando, depois de duas tentativas, houver suspeita motivada de ocultação, com aviso de retorno no dia útil imediato; e edital quando o destinatário estiver em local ignorado, incerto ou inacessível. Citando precedente do STJ, o juiz lembra que o edital é providência excepcional, que pressupõe o esgotamento das outras formas de localização.
Contra esse roteiro, a decisão encontrou os seguintes pontos:
| O que a lei ou o procedimento pede | O que a decisão encontrou nos documentos | Peso dado pelo juiz |
|---|---|---|
| Retorno da hora certa no dia útil imediato (art. 26, § 3º-A) | Tentativas em 23 e 24/07/2026 e retorno em 25/07/2026, um sábado | Inconsistência objetiva, fundamento da liminar |
| Certidão individualizada para cada intimado | Certidão em nome de uma pessoa descrevendo diligências destinadas a outra | Compromete a segurança da individualização |
| Edital quando o destinatário está em local incerto | Certidões de “local incerto e não sabido” sem comprovante de publicação de edital | Ponto central: nada supria a ciência |
| Dados corretos do intimado | CPF do ofício diferente do CPF do documento pessoal | Possivelmente sanável, sozinho não invalida |
| Datas coerentes entre certidões | Diligência em 26/06 numa certidão e intimação em 23/06 em outra | Pode ser erro material, precisa ser esclarecido |
Vale notar o que o juiz não aceitou como fundamento. Intimação pessoal com comparecimento ao cartório e certidão positiva com recusa de assinatura foram consideradas suficientes, naquele momento, para dois dos devedores. A discussão sobre o valor da dívida e o vencimento antecipado ficou para o contraditório. E o prazo de 15 dias úteis, em vez de corridos, não foi visto como prejuízo, porque ampliou o tempo para purgar a mora.
Por que isso chega ao leiloeiro
Duas determinações da decisão falam diretamente com a operação do leilão. A primeira obriga o banco a informar, em 5 dias, se houve designação, publicação ou realização de leilão, a identificar eventual leiloeiro e a apresentar as comunicações previstas no art. 27, § 2º-A, da Lei 9.514/1997, que trata do aviso ao devedor sobre as datas dos leilões. A segunda determina que, “caso exista leiloeiro designado, seja ele imediatamente comunicado da suspensão”.
Na prática, o leiloeiro contratado pelo credor fiduciário pode receber uma ordem de suspensão a qualquer momento entre a publicação do edital e o pregão, por um vício que nasceu semanas antes, na fase do cartório. O pregão em si pode estar impecável e ainda assim parar. É o mesmo raciocínio que já aparece quando o assunto é edital completo como proteção contra anulações: o leilão extrajudicial é uma cadeia, e a corda arrebenta no elo mais fraco.
O caso também reforça um ponto de contexto. O Provimento CNJ 255/2026, cuja vigência foi adiada pelo Provimento 256 para 16/02/2027, trata do leilão judicial e deixa o extrajudicial de fora, como explicamos em o que a PNAJ não alcança. O leilão de alienação fiduciária continua sendo conduzido pelo leiloeiro na sua estrutura, e a responsabilidade de organizar a documentação continua com ele e com o credor.
O que muda na preparação de um leilão da Lei 9.514
A decisão não cria regra nova, mas deixa claro o que um juiz olha quando o devedor contesta. Sem entrar no mérito jurídico de cada caso, que é tarefa do advogado do credor, alguns cuidados de organização ajudam a operação a responder rápido quando uma ordem como essa chega:
- Pedir ao credor a cópia do procedimento de intimação junto com a certidão de consolidação, e não só a matrícula atualizada. Foi exatamente esse acervo que o juiz mandou o cartório apresentar.
- Guardar a prova das comunicações do art. 27, § 2º-A sobre as datas dos leilões, com data de envio e endereço usado. A decisão pediu esse material ao banco.
- Manter um canal para ordens judiciais que chegue a quem pode suspender o lote no sistema no mesmo dia, inclusive fora do horário comercial.
- Prever no edital a hipótese de suspensão por ordem judicial e o que acontece com lances e habilitações já feitos, para que o arrematante saiba desde o início.
- Registrar a trilha de cada lote: quando foi publicado, quem se habilitou, quais lances entraram. A decisão mandou o cartório preservar “trilhas de auditoria”; o leiloeiro que tem a sua pronta responde melhor.
Quem trabalha com imóvel retomado conhece outro risco que acompanha o arrematante, o ambiental, tratado em alienação fiduciária e risco ambiental. A intimação é o risco que vem antes: não aparece na foto do lote, mas pode tirar o lote do ar.
Como a plataforma entra nessa rotina
Suspender um lote com rapidez, avisar os habilitados e mostrar o histórico do pregão são tarefas de sistema, não de planilha. Um software de leilão com painel próprio permite retirar o lote de pauta, publicar o aviso de suspensão no site e manter o registro de cada lance e habilitação para apresentar se o juízo pedir. As dúvidas mais comuns sobre nulidade e edital estão reunidas no FAQ jurídico do leiloeiro, e as modalidades que a plataforma atende incluem o leilão extrajudicial de imóveis.
A decisão de Rio Verde é provisória e trata de um caso específico. O processo segue, e o resultado final pode confirmar ou afastar as falhas. Mas o recado operacional já está dado: no leilão de alienação fiduciária, o dossiê do cartório faz parte do lote.
Perguntas frequentes
A liminar de Rio Verde anulou o leilão da fazenda?
Não. A decisão de 18/09/2026 suspendeu, em caráter provisório, qualquer leilão, venda ou transferência baseada na consolidação, sem cancelar a averbação na matrícula. A regularidade das intimações e o valor da dívida serão examinados no curso do processo.
O que o art. 26, § 3º-A, da Lei 9.514/1997 tem a ver com o caso?
É o dispositivo da intimação por hora certa. Segundo a decisão, ele exige que o retorno do oficial ocorra no dia útil imediato. No caso, o retorno foi registrado num sábado, e o juiz tratou isso como inconsistência objetiva.
O leiloeiro precisa ser avisado quando o leilão é suspenso?
Nesta decisão, sim: o juiz determinou que, havendo leiloeiro designado, ele fosse comunicado imediatamente da suspensão, cabendo ao banco fornecer os dados para isso. A forma de cumprimento em outros casos depende da ordem de cada juízo.
O Provimento CNJ 255/2026 se aplica a leilão de alienação fiduciária?
Não. O art. 1º do Provimento 255 deixa o extrajudicial fora da PNAJ. O leilão da Lei 9.514/1997 continua sendo conduzido pelo leiloeiro contratado pelo credor, na plataforma escolhida por ele.
