Na alienação fiduciária de imóvel, depois que a consolidação da propriedade é averbada, pagar só as parcelas atrasadas deixa de bastar para retomar o financiamento. O que a Lei 9.514/1997 assegura nessa fase é o direito de preferência para comprar o imóvel, por preço próprio. A diferença muda o que o leiloeiro comunica e organiza.
Um artigo publicado no Migalhas em 16/10/2026, que lemos em 19/10/2026, trata justamente dessa confusão: o devedor vê o imóvel anunciado em leilão e supõe que ainda pode regularizar as prestações. A seguir, o que o artigo relata, o que a lei diz no texto compilado do Planalto e o que isso muda na operação.
O que o artigo do Migalhas relata sobre pagar as parcelas atrasadas
O texto, publicado no Migalhas em 16/10/2026, sustenta que a expressão imóvel que foi para leilão reúne situações jurídicas diferentes. Anunciar o leilão, segundo o autor, não indica quando acabou a chance de regularizar o contrato: essa chance pode ter terminado antes, com a consolidação da propriedade.
O artigo também relata a tese do Tema 1.288 do STJ, firmada no REsp 2.126.726/SP e julgada pela Segunda Seção em 10/12/2025. Pela descrição do autor, a tese protege quem já havia purgado a mora, pelo regime anterior, antes da reforma de 2017. Para a propriedade consolidada sem purgação, assegura ao fiduciante a preferência do art. 27, § 2º-B. Não conferimos o acórdão no site do STJ; a descrição vale como relato do artigo.
O que a Lei 9.514 diz sobre regularizar o contrato?
Conferimos o texto compilado da Lei 9.514/1997 no Planalto em 19/10/2026. O caminho, em resumo:
- Intimação (art. 26, § 1º): o devedor e, se houver, o terceiro fiduciante são intimados pelo registro de imóveis a pagar em 15 dias as prestações vencidas e as que vencerem até o pagamento, juros, penalidades, encargos contratuais e legais, tributos, condomínio e despesas de cobrança e intimação.
- Financiamento da casa própria (art. 26-A): nos financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto consórcio, a consolidação é averbada 30 dias depois de vencido aquele prazo (§ 1º). Até a averbação, o devedor pode pagar as parcelas vencidas e as despesas, e o contrato convalesce (§ 2º).
- Depois da averbação (art. 27, § 2º-B): a lei assegura ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel, até a data do segundo leilão.
Isso significa que “15 mais 30” não é um prazo único para todos os contratos. A regra dos 30 dias está no art. 26-A, que tem escopo próprio, e depende de o contrato ser desse tipo. Por isso a primeira pergunta do leiloeiro ao credor é qual regime se aplica ao lote.
Regularizar o contrato ou exercer a preferência: o que muda
As duas hipóteses têm momento, objeto e preço diferentes. A tabela resume o que a lei diz:
| Regularizar o contrato (purgação) | Direito de preferência | |
|---|---|---|
| Base legal | Art. 26, § 1º, e art. 26-A, § 2º | Art. 27, § 2º-B |
| Momento | Antes da averbação da consolidação (no art. 26-A, até a data da averbação) | Depois da averbação e até a data do segundo leilão |
| Quem pode | Devedor e, se houver, terceiro fiduciante | O fiduciante |
| O que se paga | Parcelas vencidas e demais verbas do art. 26, § 1º (no art. 26-A, parcelas vencidas e despesas) | Valor da dívida, despesas, seguros, encargos legais, condomínio e tributos, incluindo ITBI e laudêmio pagos na consolidação, mais as despesas de cobrança e leilão |
| Efeito | O contrato convalesce | O fiduciante adquire o imóvel e arca com tributos e despesas da nova aquisição |
Pelo art. 27, § 3º, a dívida é o saldo devedor na data do leilão, e as despesas incluem as de intimação, as de anúncio e a comissão do leiloeiro. Ou seja, o valor para exercer a preferência é de ordem muito diferente do valor das parcelas em atraso. O artigo do Migalhas faz essa mesma comparação com um exemplo hipotético; aqui ficamos com o que a lei descreve.
O que o artigo e a lei não resolvem
Três limites ajudam a ler o assunto sem exagero:
- O próprio artigo registra que o Tema 1.288 não examinou nulidade de procedimento nem irregularidade de notificação. Intimação defeituosa é outra discussão, e já vimos por que o procedimento completo importa nos extrajudiciais.
- A lei fala em preferência até o segundo leilão. O artigo observa que a relação entre a preferência e uma arrematação já no primeiro leilão não foi resolvida pelo tema. Este texto não afirma como isso se resolve.
- O art. 30, parágrafo único, direciona certas controvérsias sobre o procedimento a perdas e danos depois da arrematação, ressalvada a exigência de notificação do devedor. Como aplicar isso a cada caso é questão do advogado do credor.
Também não cabe ao leiloeiro orientar o devedor sobre o que pagar. O papel da operação é comunicar corretamente e manter o registro.
O que isso muda na operação do leiloeiro?
A decisão sobre o regime é do credor, com o jurídico dele. Dentro disso, a operação ganha alguns cuidados práticos:
- Perguntar ao credor qual regime vale para o lote (art. 26-A ou regra geral) e guardar a resposta junto do edital.
- Comunicar o devedor sobre os leilões. O art. 27, § 2º-A, manda informar datas, horários e locais por correspondência aos endereços do contrato, inclusive o eletrônico. Guarde a data de envio e o endereço usado.
- Prever a retirada do lote. Se o fiduciante exerce a preferência antes do segundo leilão, o lote precisa sair da pauta a tempo, com aviso aos habilitados. Vale constar no edital, como discutimos em regras de edital para extrajudiciais.
- Manter canal direto com o credor para saber de pagamento, acordo ou ordem judicial. Proposta em conversa com gerente, por si só, não suspende o leilão; só o credor ou o juízo podem informar o que mudou.
- Registrar a trilha do lote: publicação, habilitações, lances e comunicações. É o que sustenta o resultado se ele for questionado depois.
Quem arremata imóvel retomado também herda outros riscos, como o ambiental, que tratamos em alienação fiduciária e risco ambiental.
Tudo isso é leilão extrajudicial, que o Provimento CNJ 255/2026 deixa de fora da plataforma nacional, como explicamos em o que a PNAJ não alcança. O leilão da Lei 9.514 segue conduzido pelo leiloeiro, no site e no edital dele. Um software de leilão com painel próprio permite retirar o lote de pauta, avisar os habilitados e guardar o histórico, e a página de modalidades mostra como o leilão extrajudicial de imóveis é operado.
Este texto descreve a norma e o artigo publicados e não substitui orientação jurídica. Para o caso concreto, consulte o advogado que acompanha o procedimento.
Perguntas frequentes
Posso pagar só as parcelas atrasadas depois que o imóvel foi para leilão?
Depende do momento. Pela lei, a regularização do contrato é possível antes da averbação da consolidação. Depois dela, a lei assegura ao fiduciante a preferência para comprar o imóvel, por preço próprio. Anúncio de leilão, sozinho, não diz em qual fase o procedimento está.
Qual é o prazo para purgar a mora na alienação fiduciária de imóvel?
O art. 26, § 1º, prevê intimação para pagar em 15 dias. No financiamento da casa própria, o art. 26-A permite pagar as parcelas vencidas e as despesas até a data da averbação da consolidação, que ocorre 30 dias depois daquele prazo.
O que é o direito de preferência do fiduciante?
É o direito, previsto no art. 27, § 2º-B, de adquirir o imóvel depois da averbação da consolidação e até a data do segundo leilão, pagando a dívida, as despesas, os encargos e os tributos que a lei lista, além dos custos da nova aquisição.
O leiloeiro precisa avisar o devedor sobre o leilão?
O art. 27, § 2º-A, manda comunicar datas, horários e locais dos leilões ao devedor, por correspondência, inclusive para o endereço eletrônico do contrato. Quem faz a comunicação e como se divide a tarefa é combinado com o credor.
O Tema 1.288 do STJ resolve todos os casos de purgação tardia?
Não. Segundo o artigo do Migalhas, ele trata da aplicação da reforma de 2017 a contratos anteriores e não examinou nulidade de procedimento nem irregularidade de notificação.
