A partir de 1º de janeiro de 2027, quem arremata um imóvel em leilão judicial pode se tornar contribuinte do IBS e da CBS naquela aquisição. Quem define isso não é o executado, é o próprio imóvel: existindo redutor de ajuste vinculado a ele, a arrematação é tributada como alienação de contribuinte do regime regular.
O que a lei diz sobre a arrematação em leilão judicial
O regime das operações com bens imóveis está no capítulo próprio da Lei Complementar 214, de 16 de janeiro de 2025, que instituiu o IBS e a CBS. O art. 263 lista os contribuintes dessas operações e, no inciso IV, coloca nessa condição “o adquirente, no caso de adjudicação, remição e arrematação em leilão judicial de bem imóvel”.
O § 1º do mesmo artigo é o dispositivo que mais interessa a quem organiza a hasta. Ele diz que, nesse caso, a operação será tributada como alienação realizada por contribuinte do regime regular se houver redutor de ajuste vinculado ao imóvel, e será tratada como alienação realizada por não contribuinte do regime regular se não houver.
Ou seja: a pergunta que define a conta deixou de ser quem é o executado (pessoa física ou jurídica, empresária ou não) e passou a ser o que está vinculado ao imóvel no cadastro fiscal. O regime acompanha o bem, não as partes do processo.
O que é o redutor de ajuste
O redutor de ajuste é um mecanismo de transição. Ele existe para que o novo sistema não tribute a valorização que o imóvel acumulou sob as regras antigas. Pelo art. 257 da LC 214/2025, a partir de 1º de janeiro de 2027 será vinculado a cada imóvel de propriedade de contribuinte sujeito ao regime regular um valor correspondente ao respectivo redutor, usado exclusivamente para reduzir a base de cálculo das alienações.
O valor inicial vem do art. 258, na redação dada pela Lei Complementar 227, de 2026: para os imóveis que já estavam no patrimônio do contribuinte em 31 de dezembro de 2026, corresponde ao valor de aquisição atualizado ou, por opção do contribuinte, ao valor de referência do bem. Esses valores são corrigidos pelo IPCA até a data em que o imposto é devido.
Há ainda um detalhe que muda a conta ao longo do tempo: na alienação, o redutor é mantido com o mesmo valor e o mesmo critério de correção se o adquirente for contribuinte do regime regular, e é extinto nos demais casos (art. 257, § 4º). O redutor, portanto, pode desaparecer numa passagem de mão e nunca mais voltar.
Como saber se o imóvel do lote tem redutor vinculado?
O elo entre o imóvel e seus dados fiscais é o CIB, o cadastro imobiliário no âmbito do Sinter. O art. 256, § 2º, determina que o valor de referência seja divulgado e disponibilizado no Sinter e estimado para todos os bens imóveis que integram o CIB.
Na prática, o interessado que hoje examina edital, matrícula, ônus e situação de posse passa a ter uma variável a mais para conferir antes de dar o lance, e ela não está na matrícula. É uma informação de cadastro fiscal, e não de registro imobiliário. Para o leiloeiro, isso se aproxima do mesmo problema que já aparece em qualquer leilão de imóveis online: o que não está descrito com clareza vira discussão depois do auto.
O preço do arremate ou o valor de referência: o que entra na base?
A base de cálculo é o valor da operação (art. 255, I). Na arrematação, esse valor é o preço alcançado na hasta. O valor de referência apurado pela administração tributária não é base alternativa: o art. 256, § 1º, diz que ele poderá ser utilizado como meio de prova nos casos de arbitramento do valor da operação, em conjunto com as demais características da operação.
Sobre as alíquotas, o art. 261 reduz em 50% as do IBS e da CBS nas operações do capítulo de bens imóveis. E o art. 259 prevê ainda o redutor social, de R$ 100.000,00 por imóvel residencial novo e R$ 30.000,00 por lote residencial, deduzido depois do redutor de ajuste, uma única vez por imóvel e atualizado pelo IPCA desde a publicação da lei.
Os dois caminhos, lado a lado
| Imóvel COM redutor de ajuste | Imóvel SEM redutor de ajuste | |
|---|---|---|
| Enquadramento (art. 263, § 1º) | Tributado como alienação de contribuinte do regime regular | Tratado como alienação de não contribuinte do regime regular |
| Quem a lei põe como contribuinte | O adquirente, isto é, o arrematante | O adquirente, isto é, o arrematante |
| Base de cálculo | Valor da operação, reduzido pelo redutor vinculado ao imóvel | Sem incidência de IBS e CBS sobre a aquisição |
| O que o interessado precisa saber antes do lance | Existência e valor atualizado do redutor | Que não há redutor vinculado |
| Efeito no desembolso total | Varia conforme o redutor, com dois lotes de mesmo preço podendo custar diferente | Desembolso limitado ao preço, comissão e demais encargos do edital |
Essa diferença entra no mesmo cálculo que o arrematante já faz com comissão do leiloeiro, ITBI e emolumentos. A novidade é que agora um dos componentes depende de um dado que não está no processo nem na matrícula.
O que isso tem a ver com o edital
Em artigo publicado no Migalhas em 11 de setembro de 2026, assinado por Helcio Kronberg e lido por nós em 24 de setembro de 2026, sustenta-se que o dado decisivo do regime é o redutor, e não a condição pessoal do executado, e propõe-se “a incorporação ao edital de leilão de informações sobre o CIB” e sobre a existência e o valor atualizado do redutor. É uma proposta doutrinária: nenhuma norma publicada até agora obriga o edital a trazer esses campos.
A proposta conversa com um movimento que já está em curso. O Provimento CNJ 255/2026, publicado em 20 de agosto de 2026, padronizou nacionalmente as regras da alienação judicial eletrônica, e sua vigência foi adiada pelo Provimento 256, de 15 de setembro de 2026, para 16 de fevereiro de 2027. São duas datas diferentes que passam a conviver com uma terceira: 1º de janeiro de 2027, quando os redutores começam a existir.
Para quem redige edital, a lição operacional é a de sempre, e vale tanto para o judicial quanto para as demais modalidades: campo que o arrematante descobre depois vira pedido de desfazimento. O mesmo raciocínio que sustenta a descrição completa do lote se aplica aqui, com uma diferença: o dado fiscal muda de valor com o tempo, porque é corrigido pelo IPCA.
O que ainda não está resolvido
Três pontos seguem em aberto, e é honesto dizer que nenhum deles se resolve com leitura de lei:
- Acesso ao dado. A lei determina que o valor de referência seja divulgado no Sinter, mas não há, até aqui, regra publicada que dê ao leiloeiro ou ao interessado uma via de consulta do redutor de ajuste de um imóvel específico antes do leilão.
- Momento da apuração. O redutor é corrigido até a data em que o tributo é devido, de modo que um valor informado na publicação do edital não é o mesmo valor da data do arremate.
- Regulamentação. O Decreto 12.955, de 29 de abril de 2026, aprovou o regulamento da CBS, e a Resolução CGIBS 6, de 30 de abril de 2026, o do IBS. É com esse conjunto, e não só com a lei complementar, que a operação vai trabalhar a partir de 2027.
Nada disso é conselho jurídico, e este texto não substitui a análise do assessor do caso concreto. O que ele registra é o que a norma publicada diz hoje e o que isso significa para quem monta leilão de imóvel. Do lado do software de leilão, a consequência prática é mais simples do que a discussão tributária: se um dado novo precisa aparecer no lote e no edital, ele precisa ter campo, precisa sair no PDF e precisa estar na página pública do lote.
Perguntas frequentes
Quem paga IBS e CBS na arrematação judicial de imóvel?
Pelo art. 263, IV, da LC 214/2025, a lei coloca o adquirente, ou seja, o arrematante, como contribuinte da operação nos casos de adjudicação, remição e arrematação em leilão judicial de bem imóvel. Se há incidência ou não depende do § 1º do mesmo artigo.
O que é o redutor de ajuste em uma frase?
É um valor vinculado a cada imóvel de propriedade de contribuinte do regime regular a partir de 1º de janeiro de 2027, usado exclusivamente para reduzir a base de cálculo do IBS e da CBS na alienação, conforme os arts. 257 e 258 da LC 214/2025.
A regra vale para leilão extrajudicial?
O dispositivo específico do art. 263, § 1º, trata da adjudicação, remição e arrematação em leilão judicial. As alienações extrajudiciais seguem as regras gerais do capítulo de bens imóveis, conforme a condição de quem aliena.
Já vale em 2026?
O art. 257 fixa 1º de janeiro de 2027 como a data a partir da qual os redutores passam a ser vinculados aos imóveis. Arrematações anteriores a essa data não têm redutor vinculado para ser consultado.
O edital precisa informar o redutor?
Não há norma publicada que obrigue. A inclusão da informação no edital é proposta apresentada em doutrina, não exigência normativa em vigor.
