No segundo leilão da alienação fiduciária de imóvel, lance abaixo de 50% do valor de avaliação é preço vil, mesmo quando paga a dívida inteira. O STJ reafirmou esse piso em decisão relatada pelo ministro Marco Buzzi, e isso muda a forma de montar o lance mínimo do segundo leilão, no edital e na plataforma.
O que o STJ decidiu sobre o preço vil no segundo leilão
O caso foi relatado em artigo da advogada Gabrielle Andretta Anzoategui publicado no Migalhas em 28/09/2026, que lemos em 01/10/2026. Trata-se do AgInt no AREsp 2.165.101/PR, decisão monocrática do ministro Marco Buzzi, julgada em 30/09/2025 e publicada no DJEN em 02/10/2025.
Os números do caso são simples. O imóvel estava avaliado em R$ 870.993,08 e foi arrematado em segundo leilão extrajudicial, em 2020, por R$ 346.400,00, o equivalente a 39,8% da avaliação. A dívida garantida somava R$ 266.400,00. O Tribunal de Justiça do Paraná manteve a arrematação, com o argumento de que a Lei 9.514/1997, por ser norma especial, exigia apenas lance igual ou superior à dívida no segundo leilão, e afastava a regra geral do Código de Processo Civil.
O STJ reformou. Segundo o trecho transcrito no artigo, mesmo com a autorização legal de vender pelo valor da dívida, a arrematação “não poderá ser realizada por preço vil”, entendido como o inferior a 50% da avaliação. A consequência prática foi intimar o arrematante a complementar o lance até R$ 435.496,54, a metade da avaliação, com correção. O desfazimento da arrematação só entra se ele recusar.
O artigo registra que a decisão segue precedentes da Terceira Turma, entre eles o AREsp 2.818.110/SC, de 2025, e o AgInt nos EDcl no REsp 1.931.921/SP, de 2021.
O que diz a lei hoje: dois regimes para o segundo leilão
O leilão do caso aconteceu antes da Lei 14.711/2023, o Marco Legal das Garantias, de 30/10/2023. Essa lei reescreveu o art. 27 da Lei 9.514/1997 e criou o art. 26-A, que separa o financiamento da casa própria do restante. Conferimos o texto na página da Lei 14.711 no Planalto em 01/10/2026. Hoje há dois regimes para o segundo leilão:
| Regime geral (art. 27) | Casa própria do devedor (art. 26-A) | |
|---|---|---|
| A quem se aplica | Alienação fiduciária de imóvel nos demais casos | Financiamento para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto consórcio |
| Lance mínimo do segundo leilão | Valor integral da dívida, mais despesas, emolumentos, seguros, encargos legais, tributos e condomínio | Valor integral da dívida da alienação fiduciária mais antiga, mais as mesmas despesas e encargos |
| Se nenhum lance alcança o mínimo | O credor pode aceitar, a seu exclusivo critério, lance de pelo menos metade da avaliação | A dívida é extinta, com quitação recíproca, e o credor fica com a livre disponibilidade do imóvel |
| Papel dos 50% da avaliação | Piso da alternativa do credor e, segundo o STJ, piso também quando o lance cobre a dívida | A lei não prevê a alternativa dos 50% neste regime |
Sobre o regime geral, o artigo cita o REsp 2.096.465/SP, relatado pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva: a partir da Lei 14.711, não se aceita no segundo leilão lance inferior à metade da avaliação, ainda que superior à dívida. O artigo não trata do art. 26-A, e este texto também não afirma como o piso se aplica a ele.
Por que o piso vale mesmo quando o lance paga a dívida?
A pergunta é natural: se o credor recebeu tudo e o devedor ainda leva a sobra, onde está o prejuízo? A resposta do artigo é que a sobra é calculada sobre o preço obtido, não sobre o valor do bem. O art. 27, § 4º, manda o credor entregar ao devedor, em cinco dias, o que sobrar depois de descontadas a dívida, as despesas e os encargos. Quanto mais baixo o lance, menor essa sobra.
Sem piso, quanto mais parcelas o devedor tivesse pago, mais barato o imóvel poderia ser vendido, porque bastaria cobrir um saldo cada vez menor. Para o STJ, a regra especial diz o mínimo para satisfazer o credor, mas não autoriza a perda desproporcional do patrimônio. O artigo apoia isso na vedação ao abuso de direito e ao enriquecimento sem causa e no princípio da menor onerosidade da execução (art. 805 do CPC).
O número de 50% vem do art. 891, parágrafo único, do CPC: é vil o preço inferior ao mínimo fixado pelo juiz e, sem fixação, o inferior a metade da avaliação. O próprio artigo lembra o limite da regra: o piso não garante preço justo, apenas marca o ponto abaixo do qual a venda se torna inaceitável.
O que muda na operação do leiloeiro
A decisão é sobre o direito do devedor, mas quem configura o pregão é o leiloeiro, e a arrematação contestada volta para a mesa dele. Seis pontos de operação para conferir com o comitente e o jurídico dele:
- Identificar o regime antes do edital. Perguntar ao credor se o contrato é financiamento da casa própria (art. 26-A) ou não. O lance mínimo e o desfecho sem lance são diferentes nos dois casos.
- Olhar dois números no lance mínimo do regime geral. A dívida com encargos e a metade da avaliação. Lance abaixo de 50% que a plataforma aceitou vira risco de complemento ou de desfazimento depois do martelo.
- Deixar claro o lance condicional. Quando o credor admite a alternativa dos 50%, o edital precisa dizer que o lance entre a metade da avaliação e a dívida depende de aceite dele, a seu exclusivo critério. O post sobre regras de edital para extrajudiciais trata da descrição como proteção contra anulação.
- Avaliação com data. O piso é calculado sobre a avaliação. O artigo observa que a proteção depende de valor de referência atualizado. Vale registrar no edital de onde veio o número, como discutimos em como definir o preço mínimo.
- Comunicação e preferência do devedor. O art. 27, § 2º-A, manda comunicar datas, horários e locais dos leilões ao devedor, inclusive no endereço eletrônico do contrato. O § 2º-B garante a ele o direito de preferência até a data do segundo leilão. O lote precisa poder ser retirado a tempo. A falha de intimação já suspendeu leilão, como mostramos no caso da liminar de Rio Verde.
- Guardar o registro do pregão. Neste caso, a contestação chegou ao STJ cinco anos depois do leilão. Histórico de lances, horários e ata são o que sustenta o resultado quando ele é revisto.
Tudo isso é leilão extrajudicial, fora do alcance da plataforma nacional do CNJ, como explicamos em o que a PNAJ não alcança. Para ver como cada modalidade é operada na plataforma, a página de modalidades resume o que muda entre elas.
O que este caso não resolve
Três limites precisam ficar claros. A decisão do ministro Buzzi é monocrática e julga um leilão de 2020, sob a redação antiga do art. 27. O entendimento para a redação atual vem do REsp 2.096.465/SP, que citamos conforme o artigo. E nenhum dos dois precedentes, pelo que o artigo relata, trata do regime da casa própria do art. 26-A.
Também não cabe ao leiloeiro decidir sozinho qual lance mínimo usar: quem define é o credor, com o jurídico dele, dentro da lei. O papel da operação é refletir essa decisão no edital e na configuração da praça sem ambiguidade. Revisamos em 01/10/2026 nosso texto anterior sobre lance mínimo no 2º leilão para alinhar com a redação da lei.
Este texto descreve a norma e a decisão publicadas e não substitui orientação jurídica. Para o caso concreto, consulte o advogado que acompanha o procedimento.
Perguntas frequentes
O que é preço vil no segundo leilão da alienação fiduciária?
Segundo o entendimento reafirmado pelo STJ, é o lance inferior a 50% do valor de avaliação do imóvel. O parâmetro vem do art. 891 do CPC e, para o STJ, vale também no leilão extrajudicial da Lei 9.514/1997.
Se o lance paga a dívida inteira, ele pode ficar abaixo de 50% da avaliação?
No regime geral, o STJ entende que não, conforme o REsp 2.096.465/SP citado no artigo do Migalhas. Pagar a dívida não basta: o lance precisa alcançar também a metade da avaliação.
O que acontece com uma arrematação feita por preço vil?
No caso relatado, o STJ mandou intimar o arrematante para complementar o valor até a metade da avaliação, com correção. O desfazimento da arrematação só seria considerado se ele recusasse.
A regra dos 50% vale para o financiamento da casa própria?
O art. 26-A da Lei 9.514/1997 tem regra própria: o segundo leilão exige o valor da dívida e, sem lance que o alcance, a dívida é extinta e o credor fica com o imóvel. A lei não prevê ali a alternativa dos 50%, e os precedentes citados não tratam desse regime.
